|
06 Января 2012
Процесс формирования пакета документов для заключения договора отчуждения объекта недвижимости желательно начинать сразу после принятия решения о его продаже, поскольку времени и усилий может потребоваться немало.
Переход права собственности на объект недвижимости может быть осуществлен с помощью заключения следующих договоров, подлежащих обязательной регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы (УФРС):
- договора купли-продажи;
- договора дарения;
- договора мены;
- договора ренты.
Любой из договоров может быть оформлен в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ) или заверен нотариусом.
В первом случае его подписывают две стороны - покупатель и продавец, во втором - договор оформляется нотариусом, который разъясняет обеим сторонам условия соглашения и заверяет документ своей подписью и печатью, засвидетельствовав свободное волеизъявление сторон договора и их дееспособность на момент подписания ими договора. Размер государственной пошлины, которую в этом случае необходимо оплатить, - 0,5-1,5% от стоимости объекта, указанной в договоре.
Документы, необходимые для заключения договора отчуждения объекта, следующие:
- Правоустанавливающий документ - документ, на основании которого собственник владеет объектом недвижимости, в котором две составляющих: свидетельство о государственной регистрации права собственности и любой из нижеперечисленных документов:
а) договор передачи объекта недвижимости в собственность граждан (договор приватизации);
б) договор купли-продажи;
в) договор мены;
г) договор ренты;
д) договор участия в долевом строительстве;
е) свидетельство о праве на наследство;
ж) справка о полной выплате пая, если объект был приобретен посредством участия в жилищном кооперативе.
- Кадастровый паспорт (ранее - технический паспорт), содержащий информацию о технических характеристиках дома (год постройки, характер перекрытий, поэтажный план, экспликация). Если сохранился технический паспорт, выданный не более пяти лет назад, можно воспользоваться им.
- Справка о балансовой стоимости отчуждаемого объекта.
- Справка по форме 9, содержащая сведения о зарегистрированных в объекте лицах, в том числе отказавшихся от своего права приватизации в пользу других (они должны предоставить нотариально заверенное согласие на продажу объекта).
- Справка по форме 7 - характеристика помещений. Обычно необходима покупателю, приобретающему жилплощадь с помощью ипотеки.
- Выписка из Единого государственного реестра прав собственников, подтверждающая право собственника на объект и содержащая данные об отсутствии обременений, ограничений и арестов, наложенных на объект.
- Распоряжение (разрешение) отдела опеки и попечительства муниципального округа (ООП МО), если отчуждаемый объект (или доли в объекте) является собственностью несовершеннолетнего ребенка.
Поскольку распоряжение ООП МО можно получить только при условии одновременного оформления на несовершеннолетнего альтернативной жилой площади, комиссии, принимающей решение о его выдаче, необходимо представить на рассмотрение следующий пакет документов: свидетельство о рождении; справку из поликлиники, детсада, школы и т. д.; заявления обоих родителей, по форме МО, написанные собственноручно (МО не принимают заявления, написанные доверенными лицами); нотариально заверенное заявление-гарантию собственников альтернативного объекта; пакет нотариально заверенных копий документов, подготовленный для продажи объекта, приобретаемого для несовершеннолетнего (правоустанавливающий документ, кадастровый паспорт, справку о балансовой стоимости, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), согласие собственников на продажу, Ф-9, Ф-7).
В отдельных случаях комиссия может потребовать для вынесения решения дополнительные документы. Для продажи объектов, собственниками которых являются люди недееспособные, также необходимо получить распоряжение ООП МО.
- Нотариально заверенное согласие супругов на куплю-продажу и нотариально заверенное свидетельство о заключении брака необходимо подготовить продавцам и покупателям объекта, состоящим в браке;
- нотариально заверенное заявление покупателя (продавца) о том, что он не состоит в браке, в случае если брак еще не зарегистрирован;
- нотариальная копия брачного договора, если он был заключен;
- нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на покупку и нотариально заверенная копия свидетельства о заключении брака, в случае если покупатель приобретает квартиру в пользу третьего лица.
Если продавец владеет объектом на основании договора купли-продажи, составленного в пользу третьего лица, то согласия супруги (супруга) не требуется.
Для оформления договоров купли-продажи комнат продавцы должны представлять нотариально заверенные отказы от преимущественного права покупки собственников коммунальной квартиры.
Все договоры отчуждения объектов подлежат регистрации прав собственности в УФРС.
После внесения записи о вновь возникшем праве собственности в ЕГРП покупателю выдают в Управлении федеральной регистрационной службы свидетельство о праве собственности, возвращаются договор купли-продажи и кадастровый паспорт, который можно использовать в будущем.
Продавцу объекта выдается его экземпляр договора купли-продажи с пометкой о прекращении права собственности. Объект передается по акту приема-передачи с указанием в нем реквизитов договора и свидетельства о праве собственности.
Продавец должен выдать покупателю расписку в получении денег за проданный объект, в ней также указываются реквизиты правоустанавливающих документов.
Автор статьи: Лилия Катрыш – заместитель генерального директора по правовым вопросам агентства «ЛК-Недвижимость»
Источник: Справочник «Квартирный Вопрос – все о недвижимости» выпуск № 8, осень 2009 год