|
10 Января 2012
Развитие рынка способствовало появлению новых, более безопасных и прозрачных, способов оплаты сделок с недвижимостью. Однако кризис грозит вернуть расчеты из банков «в подворотни».
Финансовые институты могут предложить клиенту несколько вариантов расчета по сделкам. У каждого из способов - свои особенности хранения денег, порядка доступа к ним, оплаты услуг посредников и свои риски.
Наиболее распространенный и любимый способ расчета между покупателем и продавцом - оплата наличными. Желание «пощупать деньги своими руками» играет ключеву роль. На период сделки стороны арендуют в банковском хранилище ячейку. В нее закладываются деньги - уже проверенные, пересчитанные и разложенные по опечатанным пакетам. Половина суммы выплачивается после подписания договора купли-продажи и его нотариального заверения, 40% после регистрации перехода прав, собственности. Оставшиеся 10% выдаются бывшему владельцу после подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.
Перед закладкой денег в ячейку составляется и подписывается всеми участниками соглашение о проведении взаиморасчетов - в нем указаны условия внесения и получения денег. Договор также устанавливает порядок доступа к ячейке. Классическая схема: к сейфу одновременно допускаются представитель банка, продавец, покупатель. Ключ от ячейки, как правило, передается покупателем продавцу после определенного этапа сделки, например госрегистрации.
Нужно помнить, что ответственность банка ограничивается только сохранностью сейфа и организацией допуска к нему в соответствии с условиями аренды. Если у банка отзовут лицензию, получить деньги обратно будет весьма непросто. Но специалисты уверены, что сейфинг - самый быстрый и безопасный способ расчетов. Даже если деятельность банка прекратится, содержимое сейфов не является собственностью компании (в отличие от расчетных счетов) и может быть изъято только арендатором сейфа, но никак не банком единолично.
Оплата под надзором
Вариантов расчета через ячейку несколько: деньги можно оставить на хранение непосредственно в банке либо передать их в специальном расчетном центре. Как правило, расчетные центры предоставляют клиентам услуги по аренде ИБС для простого хранения ценностей и проведения расчетов. Основная задача центра - контролировать сделку, запрашивая документы в профильных госструктурах. Все нюансы поступления денег и условия их выдачи прописываются в договоре, который заключают при аренде ячейки. Расчетные центры популярны по одной простой причине: из-за кризиса люди экономят на услугах риэлтора, поэтому пытаются провести сделку самостоятельно, но при этом все равно хотят свести риски к минимуму. Расчетные центры - это выход для тех, кто вообще решил обойтись без агента, но, тем не менее, друг другу не доверяют.
Безналичное доверие
Существует ощутимая разница в предпочтениях физических и юридических лиц, и с годами она становится заметнее - юридические лица все чаще прибегают к безналичным расчетам.
Самый простой способ безналичной оплаты - перевод денег со счета на счет. Он производится покупателем после регистрации сделки. Однако этот вариант не безопасен для продавца: право собственности на квартиру он в данном случае теряет, а деньги за объект еще не получил. В таком положении продавец будет от десяти дней до месяца - все время регистрации сделки в ФРС. Но если по прошествии этого времени платеж так и не поступит, пострадавшей стороне будет легче опротестовать сделку в суде: подтверждением перевода денег служит не расписка, а официальный платежный документ, то есть его отсутствие.
Кроме этого стороны могут воспользоваться аккредитивом. После заключения договора банк открывает на имя продавца специальный счет «Аккредитивы к оплате», на который покупатель перечисляет деньги. Однако доступ к счету продавец получает только после госрегистрации сделки. Минусом этой схемы является сложность расчетов для цепочек и расселений. Также возникает необходимость указать в договорах купли-продажи полную стоимость объектов.
Аккредитивная схема не получила на рынке распространения. Во- первых, она более затратная, чем остальные варианты расчетов, во- вторых, не совсем безопасная: на момент проведения сделки деньги «зависают» в банке. Аккредитив - это блокированный счет, которым ни продавец, ни покупатель до определенного времени (скажем, регистрации договора в ФРС) воспользоваться не могут. И если с банком в этот период что-нибудь случится или сделка будет подвергнута аресту, деньги «зависнут» на неопределенный срок.
Чтобы снизить риск, специалисты рекомендуют переводить средства частями. Однако в реальности при безналичном способе оплаты шанс потерять деньги очень мал. Надо выбирать для перевода устойчивые банки с хорошей репутацией.
Автор статьи: Любовь Холопова
Источник: Справочник «Квартирный Вопрос – все о недвижимости» выпуск № 8, осень 2009 год