|
12 Января 2012
Покупка нового жилья осуществляется либо на стадии строительства, либо после сдачи дома Госкомиссии. С точки зрения экономии предпочтительным выглядит первый вариант, в плане снижения рисков - второй.
Основное правило покупки жилья в новостройках остается непреложным: перед принятием окончательного решения проконсультироваться с независимым экспертом, специализирующимся в данной области права. И только после этого, оценив результаты анализа документов, принять решение о подписании бумаг и передаче денег.По закону
Право строить дом и продавать в нем квартиры возникает на основании нескольких документов. Прежде всего, если земля городская, застройщик должен располагать постановлением правительства Петербурга о проектировании и строительстве. Второй по значимости документ - договор аренды земельного участка, подписанный с КУГИ. Если земля у застройщика находится в его собственности, то следует спрашивать распоряжение Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга. Также требуется разрешение на строительство со стороны Государственной службы строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.
Сам договор долевого участия должен включать обязательство застройщика сдать дом в эксплуатацию в обозначенный срок, передать квартиру по акту приема-передачи к конкретной дате. И, в-третьих, - представить в Росрегистрацию пакет документов, позволяющих дольщику самостоятельно зарегистрировать право собственности на квартиру. В тексте договора должен быть указан адрес объекта, а также обозначены общая стоимость квартиры и цена одного квадратного метра. Договор обязан содержать описание квартиры, которое позволит однозначно идентифицировать объект. Поэтому необходимо, чтобы к договору долевого участия прилагалась план-схема приобретаемого жилья, с подписью руководителя и печатью компании. От имени строительной компании (застройщика или подрядчика) ДДУ должен быть подписан лицом, обладающим соответствующими полномочиями.
Согласно ФЗ-214, договор долевого строительства подлежит обязательной госрегистрации, что, например, исключает возможность осуществления двойных продаж. Кроме того, для их привлечения закон обязывает застройщика публиковать и регистрировать проектную декларацию со сведениями об объекте строительства. Зачастую компания не желает или не может предоставить полную информацию (например, не может предъявить сформированный перечень всех субподрядчиков).
Комментирует Анна Максимова, председателя Совета директоров Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости: «Раньше договор долевого участия не был регламентирован никаким законодательством. По сути, все, что было прописано в документе, и было «законом» для обеих сторон. В связи с тем, что договор составляли застройщики, он и формулировался так, как им это было выгодно. Закон-214 должен был дольщиков от этого произвола защитить, но сделал так, что компании перешли на заключение предварительного договора купли-продажи, обходя ФЗ-214».
Предварительно
В соответствии с требованиями «долевого» закона регистрируется незначительная часть проданных квартир в новостройках. Большая часть из них - по предварительным договорам купли-продажи. При их заключении происходит оформление намерения на заключение в будущем договора купли-продажи на условиях, предписанных предварительным договором. Предварительный договор предполагает практически те же обязательства покупателя, что и по договору долевого участия. Застройщик же, выступающий продавцом, обязуется впоследствии продать квартиру, заключив основной договор купли-продажи. По окончании строительства «предварительный продавец» должен стать собственником квартиры, а затем уже оформить сделку купли-продажи по основному договору.
Не всегда ясно, на каком основании появится право собственности. Поскольку вполне возможен вариант, когда разрешение на строительство дома имеет одно юридическое лицо, а предварительный договор подписан другим. Эти две компании могут иметь похожие названия, быть связаны финансово или в соответствии с учредительными документами, но их взаимные обязательства могут быть оформлены в виде такого же предварительного договора.
Если квартира не продана в оговоренный срок, «предварительный покупатель» может подать иск о понуждении компании заключить основной договор (купли-продажи). Но понуждать к продаже чего-либо, чем не владеет ответчик, невозможно. Поэтому фактической гарантией исполнения обязательств строительной компании служит ее репутация.
Еще одна особенность предварительного договора - он действителен до заключения основного договора, но если дата его заключения не прописана, то предварительный договор действует в течение одного года. После окончания действия предварительного договора у сторон нет права требовать его исполнения. Это означает, что у дольщика в таком случае нет прав на заключение основного договора.
Автор статьи: Виталий Мимоладов
/Источник: Справочник «Квартирный Вопрос – все о недвижимости» выпуск № 8, осень 2009 год/