|
29 Декабря 2011
В принципе любая операция с недвижимостью на российском рынке может таить в себе подводные камни, но степень риска, сопутствующего разным сделкам, неодинакова. Некоторые из них требуют повышенного внимания.
Риск риску рознь. Одно дело, когда прежние хозяева объекта затягивают перерегистрацию по новому адресу, - некоторые покупатели готовы это потерпеть. Намного хуже, когда после завершения сделки возникают претензии третьих лиц на купленное жилье.
Время насторожиться
Далеко не всегда это претензии на право собственности. Например, может обнаружиться право пожизненного пользования по завещанию. Или право пользования жилплощадью, которое сохраняют бывшие члены семьи собственника, отказавшиеся от своего права приватизации. Квартиру в этом случае покупатель не потеряет, но и «обременение» в виде дополнительного жильца - совершенно чужого человека - вряд ли кого-то порадует.
Перспектива отстаивать право собственности в суде и, возможно, не отстоять уже не относится к допустимым рискам. Если намеченная сделка может привести к потере всех средств, вложенных в покупку квартиры, риск попадает в категорию «критический». Если же эти средства (или сама квартира) - единственная ценность, которой владеет семья, то риск вполне может оцениваться как катастрофический.
Сегодняшняя активизация самодеятельного творчества горожан при купле-продаже недвижимого имущества формирует благоприятную среду для мошенников. Риэлторы отмечают, что попыток мошенничества, в том числе с использованием поддельных документов, стало больше. Они называют косвенные признаки, которые если не на сто процентов свидетельствуют о попытке обмана покупателя, то требуют повышенного внимания при подготовке купли-продажи. Это - продажа по доверенности (обязательно необходимо убедиться, что доверенность не отозвана, а доверитель жив на момент продажи) и по дубликату правоустанавливающего документа. Особая осторожность необходима также при приобретении жилища у совсем недавнего собственника: быструю перепродажу нередко используют мошенники для сокрытия нарушений в предыдущей сделке.
Сделки с помещением, полученным в наследство, также относят к зоне повышенного риска, хоть и не обязательно криминального. Дело в том, что срок исковой давности по ним начинается с момента, когда претендент на наследство узнал или мог узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Поэтому претензии могут быть предъявлены и по прошествии трех лет (таков срок исковой давности по всем остальным сделкам). Для защиты имущественных прав нового владельца риэлторы в таких случаях советуют застраховать право собственности (титул).
При застрахованном титуле в случае возникновения претензий на купленный объект недвижимости страховщик за свой счет отстаивает в суде права страхователя. А если выиграть дело не удалось, он выплачивает страховую премию, предусмотренную договором.
Залоговые сложности
Есть особая категория объектов недвижимости, механизм продажи которых сам по себе несет определенные риски для покупателя. Это жилплощадь, заложенная в банке по ипотеке. Продажи квартир из-под залога не стали массовыми, но имеют место в рыночной практике.
Наименее рискованный для покупателя способ предполагает снятие обременения (залога) до регистрации сделки (и до передачи денег продавцу). Но такая схема не устраивает банки. В этом случае на время регистрации сделки кредит останется необеспеченным, что влияет на показатели кредитора.
Поэтому риски операций по продаже жилых помещений из-под залога в российской кредитной практике перекладываются на покупателя. Существует два варианта. По одному квартиру продают с обременением. Банк дает обещание снять залог после погашения кредита, но для покупателя это лишние трудозатраты и расходы. Второй способ предполагает, что покупатель вносит часть денег (равную сумме невыплаченного долга продавца) до регистрации сделки. И тогда на некоторое время покупатель остается уже без денег, еще без документа о праве собственности, но с заверенным нотариально договором купли- продажи.
Эти риски продавец заложенного жилья вынужден компенсировать покупателю дисконтом, снижением цены квартиры. С другой стороны, участие банка в сделке дает дополнительные гарантии чистоты истории объекта.
Исключить полностью все риски рынка недвижимости невозможно, некоторые из них необходимо просто принять. Но снизить степень риска - вполне реально. Для этого следует выявить возможные опасности. Затем (в идеале) определить размер потерь по каждой. Выяснить возможности снижения рисков и подсчитать затраты на защитные процедуры. Сопоставить потери и стоимость защиты, а затем скорректировать механизм проведения сделки. И никогда не забывайте советоваться с профессионалами.
Автор статьи: Анна Александрова
Источник: Справочник «Квартирный Вопрос – все о недвижимости» выпуск № 8, осень 2009 год