Методы оценки недвижимости

Для совершения любой операции с недвижимостью, купля-продажа, дарение залог, наследование, определение налогооблагаемой базы, а так же решения спорных вопросов в суде или арбитраже необходимо провести оценку недвижимого имущества.

Оценка объекта недвижимости - определение его рыночной стоимости. Традиционно на практике применяются 3 метода оценки: затратный, доходный и метод сравнительного анализа продаж.

Затратный метод оценки основан на учете затрат на строительство данного объекта и рыночной стоимости земельного участка. Стоимость оцененной таким образом недвижимости представляет собой балансовую стоимость объекта за вычетом его износа и
Стоимости земельного участка.
Для определения затрат на строительство объект разбивается на отдельные конструктивные части: основание, фундамент, несущие и ограждающие конструкции, полы, отделочные улучшения, инженерные коммуникации и устройства. Расчет затрат производится в соответствии с нормативами себестоимости одного квадратного или кубического метра, штуки и т.д. с учетом поправочных коэффициентов учитывающих местные условия и особенности данного объекта. Износ бывает 3-х видов физический износ, функциональное и экономическое устаревание. При этом износ может быть устранимым или неустранимым.

Другой метод оценки – доходный – наиболее точный и сложный одновременно. Его основу составляет расчет прибыли, которая может быть получена при инвестировании в данный объект недвижимости, и сравнение ее с прибылью от аналогичных инвестиций и другие области предпринимательской деятельности, а так же с процентом по банковскому депозиту.

Суть метода сравнительного анализа продаж или аналогового метода заключается в сравнении данного объекта недвижимости с аналогичным по ряд признаков объектом, рыночная цена которого известна. Данный метод, как правило, применяется при оценке жилых помещений.
Объектом оценки является отдельная квартира. Комната в квартире, как имущество, не подлежащее выделу внатуре, оценивается по долевому принципу. Оценка квартиры признается равной средней оценке данной или аналогичных однотипных квартир по результатам случайной выборки объемом не менее пяти испытаний.

Задача оценки – определить цену спроса и цену предложения и цену сделки на конкретную квартиру на определенную дату или конкретный период, исходя из ее равноценности с квартирами данного типа.
Цена может определяться как на квартиру в целом, так и в расчете за 1 кв.м. общей площади квартиры.

Две квартиры признаются равными по цене, если совпадают конструктивные модели домов, в которых они расположены, и функциональные модели квартир по первым 10-ти свойствам, упорядоченным на конкретную дату. К таким свойствам относятся:
• месторасположение строения
• капитальность строения
• общая площадь
• жилая площадь
• площадь кухни
• этажное расположение квартиры
• количество проходных комнат
• высота помещений
• Количество балконов, лоджий
• наличие телефона

Кроме того, предполагается, что квартира оборудована другими обычными для данной местности удобствами, важность которых учитывается комплексно, без упорядочения. Перечень и упорядочение первых десяти свойств модели определяется экспертным путем или с учетом того, какое из свойств вероятнее всего займет место в публикациях.

К примеру, все типовые однокомнатные квартиры в жилом доме, построенном по типовому проекту, расположенные на первом этаже, признаются равными по цене, если функциональная модель 1-комн.кв. не содержит свойств, превращающего данные квартиры в неоднородные (неравноценные).
Строения, в которых расположены оцениваемые объекты, должны территориально располагаться в одной оценочной зоне, характеризуемой равенством налога на земельные участки, транспортной удаленностью и экологическими условиями. В любом случае они должны располагаться в радиусе не более 500 метров от оцениваемого объекта.
Капитальность строения принимается по классификации, принятой в действующих строительных нормах. При прочих равных условиях квартиры признаются равными по цене, если расположены в строениях одного класса капитальности.
Общая жилая площадь и площадь кухни в выборочных квартирах считаются равными, если отличаются на величину не более 1 кв.м от соответствующих площадей оцениваемой квартиры.

Этажное расположение квартиры учитывается в следующих трех интервалах: первый этаж, этаж кроме первого и последнего, последний этаж. Квартиры в пределах данных интервалов при прочих равных показателях признаются равными по цене. Также равными по цене при прочих равных условиях признаются квартиры, отличающиеся по высоте помещений в пределах плюс-минус 10 см.

Если имеется возможность установить телефон, то цена квартиры с телефоном принимается выше цены аналогичной квартиры без телефона на величину, равную затратам на установку аппарата. Когда такой возможности нет, то квартиры без телефона признаются неравноценными квартирам с телефоном, а значит, их следует оценивать по отдельным выборам.

Функциональная модель ("квартира") составляется на начало каждого года оценки. При изменении перечня или упорядочения свойств функциональной модели оценщик должен самостоятельно установить интервалы однородности, исходя из местных условий.

При проведении статистического обследования оценщику необходимо учитывать, что наименее трудоемким является сбор информации о ценах предложения, а определение цен сделок по документам (договорам купли-продажи, мены, дарения и др.) требует дополнительных проверок. Цена сделок определяется расчетным путем из соотношения цен спроса и цен предложения.

Результатом каждого отдельного испытания является соответствующая определяемая цена квартиры (цена спроса, цена предложения) (далее - цифра).
Цифра может быть получена следующими равнозначными способами:
1. как оценка оцениваемой или равноценной ей квартиры случайно выбранного эксперта, названная им на основе своих расчетов, опыта и интуиции, данная им без консультаций и вне контактов с другими экспертами. Заметим, что под "экспертом" понимается либо специалист-оценщик (в том числе специалист БТИ - бюро технической инвентаризации), либо конкретный покупатель (продавец при определении цены предложения);
2. как справочная цена на аналогичный объект, то есть цена, названная в различных объявлениях, в том числе в средствах массовой информации, в рекламных проспектах, в специализированных изданиях;
3. как любая, случайно выбранная из промежуточных между стартовой и продажной на открытом аукционе по розничной продаже нескольких квартир (данная цифра может быть и ценой предложения, и ценой спроса; при продаже одной квартиры данная цифра может быть только ценой спроса);
4. как известная цена эквивалента по факту или конкретному объявлению об обмене.
При числе испытаний более 10 цифры отдельных испытаний группируются в одношаговые закрытые интервалы (от величины "А" до величины "Б" включительно), которым сопоставляется частота появления циф¬ры в данном интервале. К примеру, цифры трех испытаний, 112 тыс. руб., 114 тыс. руб., 115 тыс. руб., можно отделить в один интервал от 110 до 115 тыс. руб. включительно (то есть величина 116 попадает уже в другой интервал), сопоставить ему частоту 3, то есть число испытаний, объединенных в данном интервале. Шаг интервала определяется с таким расчетом, чтобы исключить в вариационном ряде резкие скачки нарастания частот.

Средняя ошибка оценки зависит от степени качественной однородно¬сти единиц выборки и характеризуется дисперсией 'Q^2". Средняя арифметическая квадратов отклонений:
q = Е*S^2 /n, где:
$ - отклонение от средней арифметической (разность между значением средней арифметической "х" и результатом отдельного испытания "х1"), n - объем выборки, ("Е" - здесь и далее знак суммы).

Чем однороднее совокупность квартир с заданным определяющим признаком (множество однокомнатных квартир, множество домов со стенами из кирпича и т. д.), тем меньшее число испытаний требуется для достижения точности. Под испытанием в данном случае подразумевается обследование единицы совокупности с целью оценки изучаемого признака. Серия испытаний образует выборку объемом "n", а результаты ис¬пытаний группируются в вариационный ряд.
Следует иметь в виду, что средняя текущая цена (любая, в том числе спроса, предложения и др.) всегда и неизбежно носит вероятностный, случайный характер в силу зависимости не только от прошлых фактов (стоимости), но и от ожидаемых будущих выгод. Среднюю величину, которая является обобщающей характеристикой совокупности фактов, получают по результатам единичных испытаний. В средней величине проявляется действие закона больших чисел, ограничивающее случайности путем их взаимопогашения. Генеральные средние при оценке всегда неизвестны, вот почему за их величину принимают среднее значение по результатам нескольких опытных выборок. В общем случае при оценке спор сводится к сравнению двух независимых оценок.

Так, при сравнении оценок двух независимых экспертов, полученных выборочным путем, то есть при сравнении двух средних, оценщик вынужден либо одну из них (хотя бы и свою) принимать за генеральную среднюю, либо рассчитать общую средневзвешенную для двух выборок и затем рассчитать среднюю ошибку одной оценки относительно другой или каждой из ошибок относительно общей средней.
Средняя ошибка выборки "m" рассчитывается по следующей формуле:
m^2 = Q^2/n, где:
Q^2 - дисперсия генеральной совокупности,
n - объем конкретной выборки (число испытаний).

В любом случае, квадрат средней ошибки "m^2" представляет собой дисперсию средних, а ошибка "m" - квадратичное отклонение конкретной средней от квазигенеральной.
Разница выборочных средних (то есть оценок) двух независимых экспертиз (экспертов), деленная на корень квадратный из числа испытаний конкретных из двух сравниваемых выборок, и является точностной характеристикой конкретной выборки. Иначе говоря, из двух выборок (двух оценок) предпочтение следует отдавать выборке большего объема. Если данный количественный критерий одна из спорящих сторон ставит под сомнение, тогда следует рассчитать общую среднюю для двух выбо¬рок (средневзвешенную среднюю, рассматривая две выборки как одну) и затем сравнить отклонение каждой из двух оценок от общей средней.

Генеральная средняя сомнению не подвергается как факт, тогда как выборочная средняя может быть подвергнута сомнению на предмет соответствия генеральной средней и на предмет несоответствия ожиданиям заказчика.
Проконтролировать качество оценки на предмет соответствия генеральной средней можно по следующим параметрам:
1) по степени однородности единиц выборки;
2) по датам проведения испытаний;
3) по наличию арифметических ошибок;
4) по наличию систематических и случайных ошибок ненаправленного характера;
5) по достаточности объема выборки для обеспечения точности, заданной заказчиком.
Однородность выборки должна задаваться заказчиком по параметрам оцениваемой квартиры в разрезе свойств функциональной модели. Отсутствие сравнительной базы, то есть неопределенность потребительских свойств оцениваемой квартиры, исключает контроль качества по параметру однородности.

Оценка, данная на неопределенную дату или период, лишена смысла. Если оценка дается на некоторый период "Т", то дополнительно следует проверить разность оценок на начало и на конец периода.
Проверить наличие арифметических ошибок можно повторным неза¬висимым счетом с точностью до первого знака после запятой. Что касается контроля систематических и случайных ошибок, то он является внутренним контролем исполнителя и должен осуществляться им самостоятельно путем сравнения знаков отклонения своих оценок от оценок, произведенных другими оценщиками.
Объем "n" выборки для достижения точности "m", требуемой заказчиком, определяется по формуле:
n = q^2/m.

Генеральные средние и дисперсия q^2 при оценке квартир неизвестны, так как практически невозможно провести одновременно сплошную оценку всех однородных квартир. При задании точности заказчик должен указать либо число требуемых испытаний, либо относительную точность в процентах. В противном случае контроль качества оценки по данному параметру невозможен и сводится к контролю качества оценки по результатам двух независимых выборок.
(Продолжение)

Автор: Калачева С.А
Источник: www.kvartirochka.ru