|
02 Декабря 2011
Открытое письмо руководителям агентств недвижимости
- За последние годы появилось много новых профессий, однако специалист по операциям с недвижимостью имел место и раньше под скромным названием «маклер». До начала приватизации квартир подобная «деятельность» официально не признавалось как вид услуг и служила, разве что, для сюжетов в комедийных фильмах.
- Правоотношения на рынке недвижимости регулируются в основном главой 39 Гражданского Кодекса РФ «Договор на оказание возмездный услуг» и главой 52 «Агентирование» (применительно к «риэлторской деятельности»).
- Термин «REALTOR» является зарегистрированным товарным знаком Национальной Ассоции Риэлторов США, а использовать товарный знак «Риэлтор» на территории Российской Федерации можно лишь участникам Российской Гильдии Риэлторов». Соответственно, понятие «риэлтор» является всего лишь товарным знаком и никакого отношения к профессии не имеет.
- Законодательно список профессий утвержден «Квалификационным справочником должностей, руководителей, специалистов и других служащих», среди которых можно выделить:
- биржевой маклер
- брокер
- брокер торговый
- агент по продаже недвижимости
- Профессия «Агент по продаже недвижимости» наиболее полно соответствует сути оказываемых агентом услуг, при этом «Агент» «осуществляет работу от имени и по поручению клиентов», в т.ч. изучает спрос и предложения, осуществляет поиск потенциальных покупателей, организует ознакомление, оформляет заявки, содействует..., составляет.. и т.д.
- Вместе с этим, хозяйственная деятельность организаций (ИП) регулируется кодами Общероссийского классификатора экономических видов деятельности.
- Приведу наиболее подходящие для «риэлторской» деятельности:
- 70.31 Деятельность агентств по операциям с недвижимым имуществом
70.31.1 Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества
70.31.2 Предоставление посреднических услуг при оценке недвижимого имущества
70.32 Управление недвижимым имуществом
70.32.1 Управление эксплуатацией жилого фонда
70.32.2 Управление эксплуатацией нежилого фонда
70.32.3 Деятельность по учету и технической инвентаризации недвижимого имущества
74.11 Деятельность в области права
74.13.1 Исследование конъюнктуры рынка
74.40 Рекламная деятельность
74.81 Деятельность в области фотографии - Размышляя о светлом будущем специалистов рынка недвижимости, необходимо анализировать и национальные стандарты системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости Российской Федерации, разработанные Российской Гильдией Риэлторов.
- Стандарты определяют «состав и надлежащее качество брокерских услуг при операциях с объектами недвижимости и права на них».
- Среди понятий выделена «брокерская деятельность» - «деятельность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляемая за счет и в интересах потребителей и связанная с изменением, установлением или прекращением их прав на объекты недвижимости.
- Изучая стандарты становится ясно, что система добровольной сертификации применима лишь к правоотношениям, находящихся в компетенции главы 52 ГК РФ. Подавляющее большинство агентств недвижимости не имеют соответствующей квалификации заключать агентские договоры и фактически осуществляют деятельность в рамках главы 39 ГК РФ, т.е. их правоотношения регулируются также и законом о защите прав потребителей. Не только «риэлторские инфузории», но и руководители со стажем применяют такое понятие как «посредники», либо «просмотровый договор», либо «маркетинговое исследование», но по своей сути являются лишь продавцами коммерческой информации.
- Данное исследование сделано лишь с одной целью — правильно определить правовое регулирование состоявшейся профессии вопреки тенденциям рынка. Я исхожу из того, что базовый аспект будущего неурегулированной в настоящее время профессии - это наличие эксклюзивного договора, т.е. все-таки будет иметь место развитие агентских договоров «от имени и по поручению».
- Ментальность наших сограждан такова — получить максимальное количество бесплатных услуг, что возможно только при отсутствии любых договорных отношений. Вместе с тем, подписать любой «посреднический» договор для клиента легче, чем агентский, который, кстати, сопряжен и с передачей полномочий доверенностью.
- Услуги на рынке недвижимости оказываются зачастую некачественно и профессионалы обязаны инициировать повышенные требования к профессии, ограничивая доступ к профессии нечестным , некомпетентным или случайным людям. Постоянное повышение квалификации, корпоративная информационная компания, единая база данных по стандартам мультилистинга, эксклюзивные правоотношения с клиентами — задача сегодняшнего дня.
- Наиболее быстрая и эффективная форма достижения успеха — это саморегулирование. Надежда, что законодатель предоставит страждущим закон «О риэлторской деятельности», когда даже соискатели не понимают сути данной профессии, несбыточна.
- Саморегулирование вполне достижимая цель, но закладывая фундамент будущего СРО необходимо найти компромисс между желаемым и действительным. В случае, если СРО «риэлторов» объединит «посредников», то справа и слева минуя СРО будут оказываться услуги юридические, рекламные, информационные, маркетинговые, а также услуги по агентским договорам. В случае если за основу СРО будут взяты национальные стандарты добровольной сертификации, то большую часть агентств недвижимости регионов не будут нуждаться в СРО, т.к. исторически оказывают «просмотровые» услуги. При этом СРО не может является безразмерным, т.к. в случае, если участниками СРО станут все, кто имеет хоть какое-нибудь отношение к недвижимости, законодатель не сможет решить конечные задачи — ограничить доступ к профессии в виду слишком большого перечня оказываемых услуг.
- У меня рецепта нет. Настоящее обращение лишь повод задуматься и чем больше будет времени потрачено на концепцию будущего СРО, тем успешнее будет работа.
- Для решения подобных задач необходим эффект синергии — коллективный разум. Большинство уже созданных СРО не моделирует развитие рынка, не прорабатывает данный вопрос с учетом исторической ретроспективы.
- А.Пегов